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本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,头图来自:视觉中国


奥园或许是嗅到了转机的到来,想在年底做最后一波冲刺。


双十一刚过,它就在官微上发表了一篇题为《奋战50天》的文章。文中的语气颇为坚定:“那些看似遥远的目标,唯有主动争取才能越来越近。”在2023年到来前的50天内,奥园准备大干一场。


事实证明,它的这一表态,并非空喊口号。10天后传来消息,奥园计划对境内债务进行整体打包重组,目前正在与境内投资人逐一沟通,商洽重组方案,涉及的境内公开市场债务总额,约为116亿元。


据悉,奥园参考的是富力的境内债重组方案,眼下进展顺利,且有望在近期获通过。


房企久久盼不来销售的回暖,现金流更为拮据。然而高筑的债台,压迫感十足,如果按照以往零敲碎打地将个别债务展期,已无法应对局面。眼下的出路,只有打包债务,寻求整体的重组。


于是,富力、融创、龙光、奥园、华夏幸福等,有的已完成内外债重组,有的则在债务重组的路上。


之所以会掀起重组热,还得益于融资环境的放宽,央行第二支箭、支持房地产发展的金融16条,提升了债权人的信心。


但债权人洞若观火,他们并不会轻易让房企债务展期。在一轮又一轮的博弈中,债权人发起清盘呈请,房企反对、延期,这样的操作屡见不鲜。但几番交锋之后,最后大多数还是坐下来达成了展期协议。


说到底,债权人发起清盘呈请,更多的只是对开发商的呐喊与提醒,督促房企尽快拿出令众人满意的解决方案。因为他们并不希望房企真的倒下,那样的话,按照清偿顺序,他们可能得不偿失。


因此,只要地产商能有优质资产摆上台面,让他们看到未来偿债、抵债的希望,他们也都会睁一只眼闭一只眼,同意房企债务重组。


一、化债热潮


富力打响了内外债整体重组的“第一枪”。


7月,它在摩根大通的帮助下,将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据,合并置换为三笔票利均为6.5%的新票据,再全部展期3~4年,促成了“亚洲房企最大债务重组案例”。


“攘外”之后,李思廉开始“安内”,他聘请了中国国际金融公司担任财务顾问,聚焦境内债务,并迅速取得战果。


11月10日,富力8笔公司债券的加权平均到期期限,从约4个月成功延长至3年以上。至此,其135亿境内公司债券整体成功展期。公司在流动性方面,似乎可以长舒一口气了。


富力率先“上岸”,后面还有不少主体在逆水行舟中,奋力划动着双桨。相关消息不时传来,如龙光已向投资人提交境内重组方案、融创拟整体重组154亿境内债、华夏幸福美元债重组启动等,让地产商重燃熬过寒冬的希望。


有债券投资者披露,眼下龙光的境内债已开始全面重组,初步方案为,已展期过的公司债券和ABS,延长至2026年8月;而尚未到期的,则延长至2027年5月,此后按季度逐笔偿付本金。


此后,龙光又在原有方案的基础上,将上述两种债务的展期期限,分别缩短了9个月、6个月。展期后2023年的利息支付方案也有了优化。目前这一方案是否通过,还未有明确的消息。


融创也有初步的境内债重组方案流出。其中提及,对于已达成展期的债务,进一步展期3.75年;对于尚未达成展期的债务,展期4.5年;而展期初期不设置本金兑付,2025年开始才分期兑付本金等。


12月初,融创或将组织债权人对该方案进行表决,如果获得持有债券存续规模50%的债权人同意,则该方案通过。


截至目前,融创房地产存续境内债券及关联ABS规模,合计约154亿元。背负着一百多亿债务,融创显然在与时间赛跑。


从2018年第一次面临资金危机,到2021年正式陷入债务危机,华夏幸福的重组过程更是一波三折。2021年底,华夏幸福给出了化债样本,拟通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式对金融债务进行重组。


在此框架之下,华夏幸福不时公布化债进展。截至10月底,债务重组计划中2192亿元金融债务,已签约实现债务重组的金额累计为1262.22亿元,相应减免债务利息、豁免罚息金额共计113.50亿元。


与此同时,它仍然得分出精力应对外债。幸而它已与持有境外美元债券本金总额超过50%的持有人,签署境外《重组支持协议》。其中,持有原始债券本金超过10亿美元的持有人,选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。


华夏幸福境外美元债存续总额为49.6亿美元。尽管协议还未获通过,但方案出炉,总算是又迈出了一步。


除了上述房企之外,奥园的化债进展,同样有了眉目。有消息称,奥园计划对境内债务进行整体打包重组,目前正在与境内投资人逐一沟通,商洽重组方案,涉及的境内公开市场债务总额约为116亿元。



二、两相较量


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行业下行,不只房企进退维谷,那些把钱投出去却收不回来的债权人,也陷入了两难。他们给债务人施压,提出清盘,又生怕房企最终“翻船”,最后竹篮打水。


近一年的时间里,已有花样年、天山发展控股、嘉年华国际、大发地产、福晟国际、佳源国际、泛海控股、中国恒大、天誉置业、新力控股、融创等逾10家房企被债权人提起清盘呈请。


对房企提起清盘呈请的主体,不仅有公司企业,还有个人。眼见行业销售回暖难达预期,地产商偿债能力不确定性增大,债权人似乎逐渐失去了耐心,不断主张自身的权利。


放眼望去,尽管申请清盘的文件满天飞,但最终被裁定的,并不多见。6月,泛海控股两家境外附属公司泛海投资第二、泛海投资第三,因资金不足无法执行还债事项,被裁定破产。除此之外,鲜有落锤案例。


当下,部分出险房企就算砸锅卖铁,也难以把钱还上。他们只能不断与债权人周旋、博弈。


此前安徽金大地集团老板陈淮军,因1.5亿元债务本息,对融创进行清盘呈请。融创对此抗辩称,这是单个债权人的激进行为,其持有金额占比极小,公司将极力反对呈请,呈请的提出,并不代表能成功对公司进行清盘。


11月21日,中国建设银行(亚洲)受托,就中梁控股本金1865万美元的优先票据,向香港高等法院,提交一份针对该公司的清盘呈请。中梁对此也表示坚决反对。


债权人往往与地产商,陷入了长期的拉锯。如银顺(香港)投资对福晟的呈请、盛世王朝集团对天山发展的呈请聆讯,分别历经了四次、八次延期,至今悬而未决。


双方一路交锋,耗时又费力,因此最终停下来握手言和的例子越来越多。如针对嘉年华国际、大发地产、佳源国际等多起清盘呈请,在经过与债权人达成和解,或经法院最终裁定后,予以撤销。


说到底,债权人发起清盘呈请,更多的只是对开发商的呐喊与提醒,督促房企尽快拿出令众人满意的解决方案。因为他们并不希望房企真的倒下,那样的话,按照清偿顺序,他们可能得不偿失。


隔着重洋的境外债权人,更是如此。


业内人士曾对乐居财经表示,由于发行美元债的内房股企业,主要资产和业务都在境内,而发行美元债的主体一般是境外公司,债权人即使在境外诉讼或司法裁决中获胜,跨境执行发行人的境内资产,也需要处于不同司法制度下的内地法院配合。


再加上国内当前以“保交楼”为优先事项,境外债权人的权益,实际上很难在司法层面得到必要的保护。


这或许也是大部分房企偿债时,往往采用“先内后外”策略的原因之一,而对于外债的重组,地产商也敢于果断提出大胆的方案。此前,旭辉、中梁等,就宣布暂停支付境外债务本息,以便酝酿更系统的偿债方式。


不管怎么说,持续的流动性压力下,优质民企也有点吃不消,如能尽快达成化债方案,对于债权人和债务人双方,都是再好不过的事情了。


三、谈判的底气


债权人洞若观火,他们并不是随随便便,就会同意开发商债务展期。房企至少在牌面上,要拥有优质资产,具备脱困的可能性,才能打动万千债权人。


业内普遍认为,富力之所以能在债务展期上达成非同一般的效果,很大原因是,该公司作为老牌房企,拥有丰厚的土储、投资物业及酒店组合、城市更新项目等,这些资产未来有较大的变现机会,让人心里有底。


况且,富力还拿出了伦敦ONE、马来西亚富力公主湾,这两个运营成熟、位于当地CBD区域、已申请后续开发贷款的项目,作为美元债的增信措施,展现出了足够的诚意。


顺着这个逻辑,外界也能明白,此前世茂与大华订立103亿元再融资协议的深层含义。


10月,世茂宣布,作为保护香港九龙大窝坪项目价值工作的一部分,公司于今年9月初,成功与大华银行,就港币103亿元的贷款融资订立融资协议,以取替原有项目贷款融资。


项目由世茂集团在2015年9月拿下,地块占地面积2.04万平方米,可建筑面积6.99万平方米。世茂直言,这步举措,可能构成债务重组补充增信措施资产包的一部分。


世茂认为,来自大华银行超百亿港元的再融资,将保障香港九龙大窝坪项目的开发顺利进行。项目释放的价值,不仅能偿还欠款,而且来自优质标的的增信加持,也将提升其境外债务重组方案通过的可能性。


“增信”一词,在眼下这样的环境里,可以称得上价值连城。适逢世茂正在讨论境外债务潜在的重组方案,融资加持下的项目摆在债权人面前,也多了几分底气。


再如,此前10月中旬,孙宏斌现身集团总部,拉来中国华融、中信信托、上海浦发银行,组了一个四方签约仪式,继续给上海董家渡项目提供授信,资金支持规模最高达80亿元。


上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1号地块,是三年前孙宏斌作价125亿,从泛海卢志强手中接下的,其倾注了不少心血。留住这此类项目,除了能创造更多的现金流,或许也能为后续的债务重组增加谈判的筹码。


相反,有些房企自身信誉度不够,再加上手上没有优质资产,就很容易导致自身债务展期计划的失败,从而造成违约,推倒多米诺骨牌。


当下诸多房企披露债务重组的进展,他们正处于更好的政策环境。


下半年以来,中债增、央行第二支箭、支持房地产发展的金融16条等,让地产行业回暖的势头更为明显。尽管销售环境仍未真正恢复元气,但融资端的暖风,已足以促进地产商们债务的重整。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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